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配资犯法吗:房企跟投揭秘:有人一年賺一個億!跟投的錢怎么流轉?|錢報調查

錢報杭州房產2020-04-13 06:26:56

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房企是薪資水平最高的行業之一,也是工作壓力大、人員流動頻繁、跳槽率高的行業。


為了留住人才,激勵員工的積極性,近年來各房企掀起項目跟投熱潮,實現利益捆綁,風險共擔。


有的全國性房企的區域老總,因為跟投了幾十個項目,一年甚至賺了一個億。


杭州也不乏啟用跟投機制的房地產項目。那么跟投到底是怎么進行的?收益能有多少?錢報記者為你揭秘。

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1

現金流回正就拿回本金

加杠桿年化收益超100%

L先生曾就職于某全國性品牌房企,他參與過跟投的全過程。


L先生告訴錢報記者,房企跟投的對象,主要是房企的管理層,以及與項目相關的人員。“雖然是全員跟投,但房企管理層以及該項目的管理團隊,必須強制跟投,跟投額度按職務高低劃分。而如果不是這個項目的,房企的普通員工可以自愿跟投,且額度很小?!?/span>


以2015年開發的某樓盤為例,在年初開發商獲取了土地項目,跟投計劃同步啟動。


L先生回憶,當年那個項目跟投的資金不超過項目資金峰值的5%。“跟投額度在1000萬到3000萬元之間?!?/strong>



在跟投前,這個項目在房企內部做了公示,比如具體的操盤團隊和跟投比例分配,然后就是全員跟投。L先生按照他的額度跟投了5萬元。


L先生透露,參與跟投,大家最關注的是本金何時收回,以及最終的投資回報率。


“一個運作良好的項目,在具體運營過程中,它的現金流就會逐步回正。前面投入的土地款、工程款等在房子銷售回款后,會從負值慢慢變成正值。現金流回正后,投入的原始本金就會歸還。”在跟投大半年后,項目如期開盤,L先生收到了本金。


至于利潤,一般會根據不同的節點,在項目交付前,有兩到三次的分配。L先生算了一下,自己拿回本金后又分了三次利潤,歷時一年多,折算下來年化收益接近80%。


“房子賣得越快,資金回籠速度越快,利潤越高,年回報率就越高?!盠先生告訴記者,管理層投入的錢更多,而且還可以加杠桿,如果以本金來算,年化收益高的甚至可以達到200%。


2

有人抵上全副身家

一年賺了一億

在一些跟投比例相對較高的房企里,碰到大項目,涉及的跟投金額很可能會上億。


像區域老總、城市老總這樣的級別,每年都要強制跟投很多項目,多的甚至達到幾十個,如此高的跟投金額,他們不僅要加杠桿,甚至連房子也抵押了。用他們的話講,“工作就像是一場豪賭,豁出了身家性命”。


高風險也有高回報。有媒體之前就報道,2016年某房企6位大區的區域總裁收入過億,幾十位項目老總收入過千萬,其中一位區域老總就說:“我當年總共投了1.5億,我把全部身家都賭在了這里面,能借的能抵的都算上了?!?/span>


這幾年房地產行情火爆,據不少參與過跟投的房產圈內人透露,在杭州,這幾年跟投基本是穩賺不賠,“就是賺多賺少的問題”。



L先生透露,項目不同,跟投回報也不一樣,通常來講,對普通跟投員工而言,年回報率在20%到100%之間,比普通的理財產品年化收益要高得多,而比起收益較高的P2P產品,則要更加穩妥。


當然,也會遇到一些偶然情況。比如預售證遲遲拿不出,開不了盤,就影響了拿回本金的時間,也影響了投資回報率。


比如杭州城西某樓盤,去年因為備不出自己想要的價格,就拖著不開盤,比起原定的開盤時間,足足晚了半年,到最后依舊只能以較低的價格開盤銷售。


這意味著不僅回款速度慢了,利潤也大幅縮減了,跟投的回報自然也大打折扣。“賺還是能賺,但也就是相當于買了個理財吧?!幣晃徊斡敫兜墓ぷ魅嗽敝荒莧绱俗暈野參?。


L先生直言,只要在市場不出現劇變的情況下,跟投風險不會太大。


據記者所知,至少在杭州市場,還沒有發現過跟投后本金大幅受損的案例。所以在杭州的跟投項目,大多數員工還是積極響應,不少跟投項目都出現了提前滿額認購完畢的情況。


2

參與跟投后

有員工不敢跳槽了

對于房企而言,推出項目跟投機制的初衷,是為了最大限度留住人才,捆綁員工和企業收益,將運營效益和公司管理團隊收益直接掛鉤,有利于促進公司的長遠發展。


L先生說:“在營銷方面,管理團隊的強制跟投決定了城市公司投資的嚴謹性,營銷團隊的利益捆綁會讓團隊全力以赴,為了自己投錢的項目,豈能不盡力而為?”


而那位年收入過億的區域老總說,在跟投之后,整個區域員工都像打了雞血一樣拼命。



B女士在一家全國性品牌房企工作,本打算第二年跳槽,但這一年恰恰參加了項目跟投,于是就打消了跳槽的念頭。


“跟投過程中,一般是不敢辭職的,一方面會影響收入,一方面也不放心?!備逗?,B女士更關心項目進度,工作也更加認真,就盼著早日回籠資金,她好收回成本。


順利開盤后不久,本金就回來了,隨后第一筆收益分配也入賬了。最后算上績效和分紅,相比前一年,B女士的年收入翻了一倍多。


有購房者擔心,啟動跟投后,從管理層到員工都是股東,會不會滿腦子想著節省成本,從而影響產品品質。


記者采訪了多位參與過跟投的地產人,他們一致認為這種可能性微乎其微。“大多數房企跟投的比例一般只占到總項目支出的10%左右,無論是管理層還是員工,都不會為了單個跟投項目多那么點利潤,拿自己的職業前途開玩笑?!盠先生說。



王佳駿


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