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场外配资重来:商品房預售合同解除后銀行貸款由誰返還?

蘭臺房地產法評2020-06-01 14:31:14

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作者:北京市蘭臺律師事務所 ? 孫麗媛


在個人一手房買賣市場中,房屋預售很普遍,房屋作為不動產通常價值很高,大多購房人會選擇銀行貸款,即通常所說的銀行按揭貸款。實踐中存在這種情形,由于開發商違約,購房人起訴開發商主張解除商品房預售合同(以下簡稱“預售合同”),預售合同解除后,銀行貸款該由誰來還呢?

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本文由一個案例引起,基本案情1:2010年4月13日,肖樹生、陳曉玲(購房人,買方)與博錦公司(賣方,開發商)簽訂《上海市商品房預售合同》,約定買方購買賣方某房屋,交房時間為2011年12月31日之前,不可抗力情形除外。若交房逾期超過60天,買方有權單方面解除本合同。合同簽訂后,買方支付賣方首付款,并作為借款人與貸款銀行、開發商(保證人)簽訂《個人住房借款擔保合同(以下簡稱“借款合同”)》,約定貸款金額為141萬元。2010年4月30日,貸款銀行發放貸款后,借款人開始按月還款,后開發商逾期交房超過60日,購房人起訴請求解除商品房預售合同和借款擔保合同。

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本案判決認為:開發商逾期交房已超過60日,購房人有權解除預售合同。在按揭貸款合同的解除系開發商違約導致房屋買賣合同解除而致時,購房人向銀行承擔的損失賠償責任最終應由開發商承擔。依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條、第二十五條2,在商品房買賣合同糾紛和按揭抵押貸款合同糾紛合并審理時,可由貸款的實際收取方即開發商直接將購房貸款返還銀行,并直接向銀行承擔購房人應當承擔的責任。

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一、由開發商返還貸款銀行未還借款本息存在的問題分析

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銀行按揭貸款,是在房地產開發銷售過程中的一項貸款業務,即借款人以其所購房屋提供抵押擔保,并由所購房屋的房地產開發企業提供第三方階段性連帶責任保證擔保,向貸款人申請用于支付所購房屋購房款的擔保貸款3。以擔保貸款為付款方式的商品房買賣中,涉及買賣合同、借款合同、抵押擔保合同、保證合同等不同類型合同,每種合同都是獨立的,也相互聯系、相互影響。在確認相關合同無效、被撤銷或者解除等法律后果時,需要綜合考慮交易本質,各方利益權衡,不應對復雜附體簡單機械的處理。上述判決存在的問題如下:

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1、由開發商返還銀行未還借款本息,違反合同相對性原則,錯誤否定了當事人所遵循的合同,混淆了不同合同的主體地位和彼此之間的權利、義務與責任關系。

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2、由開發商返還銀行未還借款本息,增加了銀行不能控制的經營風險

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貸款銀行與房屋購買人之間不存在基于預售合同的商品房買賣合同權利義務關系,即銀行與購房人之間僅就預售合同而言,并不存在交易行為,若貸款房屋升值,銀行并不能得到超過借款合同約定的利益,相應的,若開發商違約,經營困難,導致預售合同解除,也不應該由銀行承擔購房人選擇房屋失敗的風險。

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上述判決免除購房人的付款義務,要求開發商償還銀行未還本息,而開發商經營困難的情況下,明顯對貸款銀行不利,違背了合同法的公平與正義原則。

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二、問題解決——遵守和維護合同的相對性,區別處理問題

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預售合同被確認無效、被撤銷或解除后,借款擔保合同的效力以及法律后果存在多種可能性,在司法實踐中,應遵守和維護合同相對性和合同法基本原則統一的前提,結合個案的實際案情,具體分析分別處理。

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1、預售合同解除后,借款合同并不當然解除

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《商品房買賣合同司法解釋》第25條第2款,說明預售合同被解除后,商品房擔保貸款合同并不當然解除。預售合同與借款合同之間不存在主、從合同關系,預售合同被確認無效或被撤銷、解除時,并不必然導致借款合同被解除。借款合同的解除需要合同當事人合意或者貸款銀行依據借款合同約定行使解除權。

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2、預售合同解除后,并不當然由開發商返還貸款銀行未還借款本息

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商品房買賣合同解除后,宜依據合同的相對性原則,由貸款銀行依據借款合同向購房人主張未還借款本息,并可同時要求開發商承擔連帶保證責任4。若開發商具有償債能力,三方可以達成還款合意的,可以由開發商直接將未還借款本息返還貸款銀行,若開發商不具備償債能力,不宜強制由開發商返還銀行貸款,將風險強加于貸款銀行。

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參考資料:

1. 上海市第一中級人民法院(2013)滬一中民二(民)終字第325號民事判決書

2. 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持。

第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求,應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后,商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

3.《銀行按揭貸款清收訴訟流程與辦案技巧》,秦慶芳、張雙著,法律出版社,20157月版。

4. 《論合同相對性原則在處理商品房買賣合同糾紛中的司法適用》,李建華,彭誠信,法律科學(西北政法大學學報),2012年第5期。


(圖片來自網絡)



特別聲明:本文僅以現行有效的相關法律、法規及政策為依據,如相關依據有所調整,以調整后的為準。


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